כשבוחנים את מהפכת הנדל"ן של העשור האחרון בבאר יעקב, קשה להתעלם מהעובדה שהיישוב, שהפך לעיר, צמח מתוך תנאים שונים מהמקובל במרכז הארץ. להבדיל מהשכנות הגדולות, באר יעקב לא נשענה בעיקר על קרקעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), אלא על קרקעות חקלאיות פרטיות.
המבנה הזה יצר מציאות ייחודית: מצד אחד, פיתוח מהיר יותר ופחות תלוי במכרזי מדינה, ומצד שני, אחריות גבוהה יותר על היזמים ועל הגורמים הפרטיים שלקחו חלק בתהליך.
פיתוח באר יעקב נבנה לא רק על קרקע, אלא על שילוב של יוזמה פרטית, הסכמות תשתיתיות ותכנון בקנה מידה רחב, שכלל את כל מרכיבי המערכת העירונית.
קרקע פרטית: יתרון עם מורכבות
במבט ראשון, העובדה שהקרקעות היו פרטיות נראית כיתרון: בעלי הקרקע יכולים לקדם יוזמות פיתוח ישירות, מבלי להמתין לשיווקי קרקעות של המדינה. התהליך גמיש יותר, והיכולת להגיע להסכמות מהירה יחסית.
אלא שבפועל, פיתוח בשטח פרטי דורש טיפול עצמאי בכל מערך התשתיות: תכנון כבישים, טיפול במים וביוב, בניית מוסדות ציבור ותיאום מלא עם הרשויות. כל אלה, שבדרך כלל מבוצעים במסלולים מוסדרים על ידי רמ"י, הפכו בבאר יעקב לעניין של אחריות פרטית או הסכמות פרטיות מול הגופים הממשלתיים.
תכנון מקדים והקמת תשתיות
באמצע הדרך נכנסו לתמונה פרדי רובינסון וקבוצת רסידו, שזיהו את הצורך בהובלת תהליך כולל שיתמקד לא רק בתוכניות מתאר אלא גם בפיתוח תשתיות תומכות. ההסכם שנחתם עם חברת לור"ם הממשלתית כלל הכנת תוכנית אב, תכנון מערכות מים, ביוב, כבישים והכנת הקרקע לבנייה.
"הקרקע אולי פרטית, אבל האחריות ציבורית. הבנו שאי אפשר לחכות שהתשתיות יגיעו, היינו חייבים להקים אותן בעצמנו כדי שהעיר תוכל לצמוח", מסביר פרדי רובינסון. לדבריו, אחת ההחלטות האסטרטגיות הייתה להקים מתקן טיהור שפכים עצמאי כבר בשלב מוקדם, מהלך שהוא מכנה "המפתח שהפך את הנעול".
מעבר להכנת התוכניות, הובילה קבוצת רסידו תהליך מעשי להקמת מתקן טיהור שפכים עצמאי, מהלך שנחשב לאחד מהגורמים המרכזיים שאיפשרו להתחיל בפיתוח מסיבי ביישוב שהפך לעיר.
פיתוח עצמאי – אתגרים והזדמנויות
פיתוח בשטחים פרטיים מחייב תיאום גבוה בין בעלי הקרקע, יזמים, רשויות וגופים ציבוריים. בבאר יעקב, התהליך היה רצוף באתגרים: צורך בתכנון מדויק, אחריות ישירה על ביצוע תשתיות, ולעיתים גם חוסר ודאות לגבי קצב האישורים מול הרשויות המקומיות והמרכזיות.
מצד שני, ההסתמכות על קרקע פרטית אפשרה לעקוף עיכובים ביורוקרטיים שהכבידו על אזורי פיתוח אחרים במרכז. בתוך עשור בלבד, החלו לצמוח שכונות חדשות, מוקדי מסחר, ותשתיות תחבורה שחיברו את באר יעקב ישירות למערך האזורי.
מודל אלטרנטיבי לצמיחה
הניסיון של באר יעקב מדגים כי פיתוח המבוסס על קרקעות פרטיות, בשילוב יזמות תשתיתית מוקדמת, יכול להוות חלופה ראויה למסלול הפיתוח המסורתי הנשען על קרקעות מדינה. הוא דורש תכנון מדוקדק, שיתוף פעולה הדוק עם הרשויות, ומחויבות גבוהה מצד היזמים, אך מאפשר גמישות והאצה בקצב הפיתוח.
בעידן של מחסור בקרקעות זמינות, המודל של באר יעקב מציב דוגמה רלוונטית לאזורים נוספים בישראל המחפשים דרכים לקדם פיתוח עירוני עצמאי.
