שוק הנדל"ן בישראל ממשיך לצבור תאוצה ורווחים למשקיעים, אבל איך תדעו אם זה הצעד הנכון עבורכם מבחינה כלכלית? כאן תוכלו להבין בקלות איך מחשבים תשואה על דירה, למה כדאי להשתמש במחשבונים המיועדים לכך ולקרוא עוד מידע חשוב שיעזור לכם להחליט אם ההשקעה הזאת משתלמת. בואו נתחיל.
הכירו את התשואה על הדירה
תשואה על דירה היא הרווח הכספי שמפיקים מהשקעה בנכס נדל"ן. התשובה לשאלה איך מחשבים תשואה מתבססת על כמה פרמטרים חשובים כגון מחיר הרכישה של הנכס, ההכנסות הצפויות מדמי שכירות, הוצאות תחזוקה ותפעול, ושינויים בערך הנכס לאורך זמן. חשוב להכיר את המושגים האלה לצורך ניתוח נכון של כדאיות ההשקעה בדירה.
הבחינו בין סוגים שונים של תשואה מהדירה
חשוב להבחין בין שני סוגים של תשואה – תשואת שכירות ותשואה כוללת. תשואת שכירות קשורה רק להכנסות משכר דירה ביחס למחיר הרכישה, ולעומתה התשואה הכוללת מביאה בחשבון גם את העלייה של ערך הדירה על פני תקופת ההחזקה בנכס. כדי לקבל תמונה מלאה של רווחיות ההשקעה בדירה יש לשקלל את התשואה השוטפת מהשכרה וגם את התשואה ההונית הנובעת מהתנודות בשווי הדירה. שוק הדירות במגמת עלייה מתמדת כל הזמן, ככה שרוב הסיכויים שהשווי שלה רק יעלה עם השנים.
דעו איך לחשב את התשואה על נדל"ן
בואו נעבור לדבר על התכל'ס של איך מחשבים תשואה על דירה. כדי לעשות את החשוב צריך להשתמש בכמה פרמטרים. הראשון הוא מחיר הרכישה של הדירה, הכולל לא רק את עלות הנכס עצמו אלא גם את כלל ההוצאות הנלוות כמו מיסים, אגרות והיטלים. בנוסף, יש להביא בחשבון את ההכנסה החודשית משכר הדירה ואת ההוצאות השוטפות על הניהול והתחזוקה של הנכס. פרמטר חשוב נוסף הוא משך תקופת ההשקעה הרצויה.
את התשואה השנתית על דירה ניתן לחשב בעזרת נוסחה פשוטה: סך ההכנסה השנתית נטו (לאחר ניכוי הוצאות) חלקי עלות הרכישה הכוללת של הנכס. את התוצאה יש להמיר לאחוזים. חשוב לציין שמדובר בנוסחה בסיסית המביאה בחשבון רק את תשואת השכירות, בלי הכנסה של שינויי ערך הנכס לחישוב.
בואו נראה איך מחשבים תשואה על דירה בעזרת דוגמה: נניח שרכשתם דירה להשקעה בסכום של 1,500,000 ש"ח. ההכנסה החודשית משכר הדירה עומדת על 5,000 ש"ח, וההוצאות השוטפות הן 1,000 ש"ח. לפי החישוב, זה יהיה סך ההכנסה השנתית נטו: (5,000 פחות 1,000) כפול 12 = 48,000 ש"ח. התשואה השנתית תחושב כך: 48,000/1,500,000 = 3.2%. כלומר, בתרחיש הזה ההשקעה בדירה מניבה תשואת שכירות שנתית של כ-3.2% מעלות הרכישה.
דעו איך לנתח את התשואה המתקבלת
אחרי שהבנתם איך מחשבים תשואה וגם עשיתם את החשבון על דירה ספציפית להשקעה, עולה השאלה אם מדובר בתשואה אטרקטיבית או לא. התשובה תלויה בכמה גורמים כמו מקום הנכס, רמת הביקוש והתחרות באזור, וגם הציפיות של המשקיעים. בדיוק כמו פוליסות חיסכון שמצליחות לייצר תשואה עודפת של 2% עד 5% מעל מדד המחירים לצרכן נחשבות כבעלות ביצועים טובים, גם תשואת שכירות של 3% עד 5% בשוק הנדל"ן למגורים נחשבת למשביעת רצון עבור מרבית המשקיעים.
הכירו את המשתנים הנוספים שמשפיעים על התשואה
מעבר למקום הנכס ולהיצע הדירות באזור, יש משתנים נוספים שעשויים להשפיע על התשואה, למשל המצב הפיזי של הדירה, מידת האטרקטיביות שלה לשוכרים פוטנציאלים, איכות וכמות השירותים והתשתיות בסביבת המגורים (מוסדות חינוך ובריאות, תחבורה ציבורית, פארקים, כבישים מתוחזקים ועוד), וגם היציבות של הביקוש לשכירות באזור הרלוונטי. בחינה מעמיקה של מכלול הפרמטרים יכולה לספק הערכה מדויקת יותר של פוטנציאל ההשקעה בדירה הספציפית שאתם חושבים לקנות.
השוו את פוטנציאל ההשקעה בדירה לדרכים אחרות
נקודת ייחוס חשובה נוספת בהערכת טיב ההשקעה בדירה היא ההשוואה לאלטרנטיבות השקעה אחרות. כאן יש לבחון את יתרונותיה וחסרונותיה של רכישת דירה אל מול השקעות פיננסיות כמו פיקדונות, איגרות חוב, קרנות נאמנות ומניות. למשל, השקעה בדירה בדרך כלל היא ברמת סיכון נמוכה יחסית ונותנת תזרים מזומנים יציב, אבל דורשת הון עצמי גבוה ודורשת מכם ניהול שוטף של הנכס. לעומת זאת, פוליסות חיסכון שונות מציעות נזילות גבוהה וגמישות, אבל לפעמים רמת הסיכון בהן גבוהה יותר. אם אתם בודקים אפשרויות אחרות, חשוב שתקבלו את המידע מאתרים מומחים. הרבה אנשים פונים לאתרים כמו ביטוח נט, אבל אולי כדאי לכם לדעת שדווקא ביטוח נט מפסיד לאתר לירות מבחינת נגישות המידע וההיקף שאתם מקבלים.
השתמשו במחשבון תשואה – כלי חשוב לבחירת השקעה משתלמת
מחשבון תשואה על דירה הוא כלי חשוב לכל משקיע שמתלבט אם לרכוש נכס למטרת השכרה. החישוב מאפשר להעריך את הרווחיות הצפויה מההשקעה ולהשוות אותה לחלופות אחרות. עם זאת, אסור להסתמך רק על מדד התשואה הבסיסי, ואתם צריכים לשקלל שורה של משתנים נוספים כמו מקום הנכס, מצבו הפיזי, סביבת המגורים ומגמות המחירים. ניתוח מקיף המביא בחשבון את כל ההיבטים הרלוונטיים הוא הבסיס להחלטה פיננסית נבונה.
אל תשכחו את האינפלציה
בחישוב תשואה על דירה להשקעה, צריך לזכור את האינפלציה שמשפיעה על מגוון גורמים הקשורים להשקעה בנדל"ן. היא גורמת לעלייה בשכר הדירה שתוכלו לבקש, אבל מצד שני יכול להיות שתהיו מוגבלים על ידי רגולציות או מצב השוק המקומי. כמו כן, זה אומר שגם העלויות מהצד שלכם יגדלו, למשל ארנונה, ביטוחים ותיקונים ועוד.
הכירו את הסיכונים שברכישת דירה להשקעה
רכישת דירה להשקעה היא החלטה כלכלית גדולה שיש לה גם כמה סיכונים. מעבר לתנודות בשוק הנדל"ן, קיימים סיכונים ייחודיים להשקעה מסוג זה כמו חוסר יכולת לאכלס את הדירה, שעלול לערער את התזרים הכספי שלכם. עלייה בלתי צפויה בהוצאות כמו תיקונים, מיסים או ריביות משכנתה עלולה לפגוע ברווחיות ההשקעה, וגם שינויים רגולטוריים או שינויים במדיניות המס עלולים להשפיע לרעה על התשואה. בנוסף, סיכוני שוק כמו מיתון כלכלי או משבר פיננסי עלולים להוביל לירידת הערך של הנכס.
מומלץ להיעזר בייעוץ מומחה
כדי להקטין את הסיכונים ולהגדיל את הרווחים, מומלץ לפנות לייעוץ של מומחה בתחום הנדל"ן. יועץ משכנתאות יכול לסייע בבחירת מסלול מימון מתאים, שמאי מקרקעין יספק הערכת שווי מדויקת של הנכס, ועורך דין יבדוק את ההיבטים המשפטיים של העסקה. יועץ השקעות יכול לסייע בבניית תיק השקעות מגוון הכולל נדל"ן, לפי הסיכון שאתם מוכנים לקחת והיעדים הפיננסיים שלכם. יועץ מנוסה יכול לספק לכם מידע חיוני להחלטת החלטות מושכלות בכל מה שקשור לנושא.
לסיכום
אז עכשיו כשאתם יודעים איך מחשבים תשואה על דירה להשקעה ואילו אמצעים אפקטיביים לתכנון נכון של השקעות בנדל"ן עומדים לרשותכם, אתם יכולים לבדוק את האופציות שלכם בשוק. מומלץ מאוד לערוך בדיקת נאותות מקיפה ולהיעזר בליווי מקצועי צמוד כדי למצוא את ההשקעה הנכונה ביותר עבורכם. שילוב של ניתוח כמותי וניתוח איכותי הוא המתכון להצלחה בתחום השקעות הנדל"ן, בדומה להשקעות פיננסיות אחרות שבהן נדרשת בחינה מעמיקה של הסיכונים אל מול ההזדמנויות.
המידע באתר הוא לא חוות דעת מקצועית או המלצה מקצועית מכל סוג שהוא. כדי לקבל את הטיפול או את הייעוץ המדויק יש לפנות למומחה בתחום בלבד.
